boligomkostninger.dk

Ejetoften 36, 4632 Bjæverskov

Boligfakta

Byggeår
1975
Boligareal
122 m²
Tag
Tegl
Energimærke
D (2017)
Alle oplysninger om huset
Varme
Naturgas
Grund
832 m²

Markedsskøn

2.650.000 kr.

2.300.000 kr.–2.800.000 kr. · Finans Danmark, 2026K1

Off. vurdering (2022)

2.301.000 kr.

Kort om huset

Ejetoften 36 er bygget i 1975 og har 122 m² bolig på en grund på 832 m². På Ejetoften har vi 52 huse med i oversigten, bygget mellem 1972 og 1987. 10 af dem har tegltag. I Køge har 31 % af de 15.171 huse i oversigten tegltag. Hverken BBR eller energimærket oplyser, hvornår taget sidst blev lagt om. Huset opvarmes med naturgas. Energimærket fra 2017 er D, med et beregnet energiforbrug på 11.900 kWh om året. BBR har en nedgravet olietank på adressen (sløjfet 2017). Afløbet er i BBR registreret som „Afløb til offentligt kloaksystem“. Fra adressen er der ca. 290 m til nærmeste sø og ca. 250 m til nærmeste højspændingsledning.

Kilder: BBR, Matriklen, Plandata, Energistyrelsens energimærker og GeoDanmark. Gade- og kommunetal er fra de huse, vi har rapporter for.

Boligtype
Enfamiliehus
Kommune
Køge
Region
Region Sjælland
Kælder
Ingen registreret i BBR
Ydervægge
Mursten
Afløb
Afløb til offentligt kloaksystem
Solceller
Ingen i BBR

Afløbet er registreret på grunden i BBR, ikke på selve bygningen.

Forventet budget for vedligehold og renovering de næste 5 år

79.000 kr.

45.000 kr.116.000 kr.

Næste 10 år: 143.000 kr. (86.000 – 205.000 kr.)

Når vinduerne skal skiftes

Nye vinduer

50.000 – 110.000 kr.

Budgettet regner med, hvor sandsynligt jobbet er inden for 5 år. Her er prisen for hele jobbet.

Få 3 tilbud på nye vinduer →

Gratis og uforpligtende · 3 tilbud fra lokale firmaer

Annonce · via 3byggetilbud.dk

Hvad vil du se nærmere på?

Værd at vide før du køber2 forhold i offentlige data · 1 at tjekke
  • InfoModerat radon-sandsynlighed i området (35% af målte huse)
  • TjekPolitisk mål: ingen boliger opvarmes med gas fra 2035 (≈ 9 år → 2035)

02 · Vedligehold & renovering

Hvad skal der laves de næste år?

Varmekonvertering og vinduer er de sandsynlige poster. Budget over 15 år: ca. 205.000 kr.

Forventede udgifter

Større poster & risiko over tid

  • Tagudskiftning285.000 kr.

    Risiko 5 år: 4,4% · Risiko 10 år: 10,2% · Risiko 15 år: 17,5%

  • Vinduer80.000 kr.

    Risiko 5 år: 32,2% · Risiko 10 år: 59,7% · Risiko 15 år: 78,3%

  • Varmekonvertering (fjernvarme)105.000 kr.

    Risiko 5 år: 25,0% · Risiko 10 år: 50,0% · Risiko 15 år: 75,0%

  • Radonsikring (radonsug)40.000 kr.

    Risiko 5 år: 35,1% · Risiko 10 år: 35,1% · Risiko 15 år: 35,1%

  • Risikovægtet budget

    5 år: 79.000 kr.10 år: 143.000 kr.15 år: 205.000 kr.
Se forbehold

Værd at undersøge

  • Radon: 35 % af de målte huse i området ligger over WHO's grænse på 100 Bq/m³ (BUILD 2022), så et radonsug (15.000–75.000 kr.) er med i budgettet med den sandsynlighed. Få lavet en radonmåling først (300–1.000 kr., 2–3 måneder i fyringssæsonen). Ligger den mellem 100 og 200 Bq/m³, er bedre ventilation og tætning af revner ofte nok; over 200 Bq/m³ er et radonsug typisk løsningen (Dansk Radonforening).

Varmekonvertering er medregnet pga. udfasning af fossil opvarmning. Estimatet er sandsynlighedsvægtet forventet vedligehold over 15 år, ikke en forudsigelse. Enkeltprojekter kan koste mere eller mindre.

Tagudskiftning

Sikkerhed: Mellem▾

285.000 kr. forventet

205.000 kr.370.000 kr.

10% sandsynligt inden for 10 år. Ca. 29 år tilbage af den forventede levetid.

Se udregningen
  • Estimeret tagareal: 181 m² (BBR's bebyggede areal 142 m² × 1,3 (typisk taghældning) × 1,08 (udhæng))
  • Estimeret tagalder: 51 år

Oprindelig bygningsdel, så alderen følger byggeåret. Tagarealet er beregnet ud fra tagets omrids målt i GeoDanmarks kortdata (inkl. udhæng) og en målt taghældning på ca. 25° (Danmarks Højdemodel).

Asbest

Sikkerhed: Mellem▾
Sandsynlighed for asbest i taget15%Lav risiko

Et skøn over sandsynligheden, ikke en konstatering af asbest.

Se begrundelsen
  • Byggeår 1975 (Højdepunkt for asbestbrug)
  • Tagdækningen (tegl) er ikke asbestholdig. Der er kun en lille restrisiko for asbest i undertaget.

Resten af huset: asbest blev brugt i byggematerialer fra omkring 1900 til 1990, mest i 1930'erne til 1970'erne. I et hus fra 1975 kan der også være asbest i fx vinylgulve, fugemasse, fliseklæb, rørisolering og eternitplader i facade eller lofter. Det er ikke med i procenten ovenfor. Kilde: Arbejdstilsynet.

Vinduer

Sikkerhed: Høj▾

Udskiftning til energiruder

80.000 kr. forventet

50.000 kr.110.000 kr.

60% sandsynligt inden for 10 år.

Se udregningen

Nuværende ruder: 2-lags termorude (U≈2,11), oplyst i energimærket.

  • Estimeret vinduesareal: 22 m² (~16 vinduer)
  • Estimeret alder: 38 år

Vinduesareal er estimeret til ca. 22 m² ud fra boligarealet (≈18 %). Vinduernes alder er vurderet ud fra energimærkets U-værdi (2.11) ≈ 1988, ikke ud fra byggeåret. Energikonsulenten har foreslået et vinduestiltag til 8.000 kr. Det dækker formentlig kun en del af vinduerne, så vi viser modelprisen for fuld udskiftning.

Opvarmning & konvertering

▾

Boligen ligger i et fjernvarmeområde, og fjernvarme er typisk den enkleste konvertering.

Luft-til-vand varmepumpe

126.000 kr. forventet

100.800 kr.170.100 kr.

Fjernvarme-konvertering

105.000 kr. forventet

60.000 kr.150.000 kr.
Se udregningen

Beløbene er prisen for at skifte varmekilde. Om det betaler sig, står under “Regn på dit hus”.

Energikonsulentens varmepumpepris virkede lav for boligens størrelse, så vi viser en arealskaleret model i stedet. Nuværende fossil opvarmning bør udfases; fjernvarme er tilgængelig her. Forsyningsområde: Bjæverskov Fjernvarme A.M.B.A..

03 · Regn på dit hus

Hvad kan betale sig her?

Alle trin sammen, inkl. elbil i stedet for benzinbil, sparer ca. 30.400 kr. om året i snit for 267.000 kr. elbilen og batteriet betaler sig klart alene.

Tagareal 181 m² er målt på husets eget tag. Skal garage, carport eller udhus have nyt tag med?

Vælg en pakke, eller sæt det sammen selv.

Nuværende energiudgift ved valgte priser: 10.900 kr./år (energimærkets beregnede tal).

Dit valg

Vælg en pakke eller et tiltag for at se regnestykket.

Sådan er tallene regnet

Hent dit scenarie som PDF

Dateret, med dine tiltag og prisforudsætninger, klar til bank eller håndværkertilbud.

Hent som PDF ↓

Forventet boligværdi med tiltag

Vurdering nu 2.650.000 kr.

Husets energi i dag (energimærket)

Energi i dag

Beregnet energiforbrug
11.900 kWh/år
Typisk forbrug
21.350 kWh/år (~175 kWh/m²)
CO₂-udledning
3,92 ton/år

De to kWh-tal er to forskellige bud på det samme. Beregnet energiforbrug er energimærkets tal under standardforhold (20° i alle rum, en gennemsnitsfamilie), så boliger kan sammenlignes retfærdigt. Typisk forbrug er, hvad huse af denne størrelse og årgang i snit måler (Energistyrelsen). Her er det typiske forbrug højest: energimærkets beregning for netop dette hus ligger under, hvad huse fra samme årgang i snit bruger. Vil du budgettere, så brug spændet mellem de to. Du kan også skrive husets eget forbrug ind under “Avancerede indstillinger” i “Regn på dit hus”.

Muligt at spare i alt
op til 21% lavere energiforbrug hvis alle energimærkets forslag udføres

Gør tallene til dine egne

Præcision: Middel

  • BBR og energimærket
  • Dit tag: standardanlæg nu
  • Dit elforbrug: typisk forbrug nu

Dit solcelleanlæg

6 kWp mod syd · batteri 10 kWh

Standardanlæg, ikke målt på dit tag. Placér panelerne i 3D for dit eget tag.

BatteriBatteri:

Beregningerne i rapporten og PDF'en bruger anlægget her.

Dit eget elforbrug

Typisk forbrug

Beregningen bruger et typisk forbrug på 4.000 kWh om året. Med dine timetal ser du, hvad varmepumpe, elbil og batteri betyder for netop din regning.

Gratis via Eloverblik · ca. 2 minutter

Avancerede indstillingerVarmeudgift, energipriser, prisstigning, SCOP

kr./år

Naturgas: pris pr. m³

Grå = faktisk månedspris (DST, alt-i-alt inkl. moms). Blå = årligt gennemsnit. Orange stiplet = din pris fremskrevet 8 år med inflationen nedenfor.

⚠ Fremskrivningen er en glat trend. Forsyningschok som Ukraine 2022 kan midlertidigt løfte prisen kraftigt.

11,2 kr/m³
Standard i dag: 11.17 kr/m³

Alt-i-alt pris: selve gassen (~4–7 kr) + energiafgift + CO₂/NOx + Evida-transport + moms. Svarer til 0,92 kr/kWh.

Forventet årlig prisstigning

Beregningen er i 2026-priser. Energistyrelsen forventer en omtrent flad elpris. Gas og olie stiger fra 2028 med EU's CO₂-kvoter (ETS2). Forventer du andre prisstigninger, kan du sætte dem her.

Din boligs kurve følger brændsels-stigningen (varmekilde: naturgas).

Energimængder (kWh) fra energimærket; priserne er redigerbare skøn.

Trin for trin: sådan er tallene regnet

Hurtigt skøn: 122 m² fra 1975, gasfyr og én benzinbil, der kører 16.000 km om året.

I dag

ca. 41.500 kr./år

El 11.700 kr. · Gas 10.900 kr. · Benzin til én bil 18.900 kr.

  1. 1Varmepumpe i stedet for gasfyr

    Kan betale sig, men det tager lang tid

    Sparer ca. 6.700 kr./år · investering 126.000 kr. før tilskud · tilbagebetalt ca. 19 år

  2. 2Elbil i stedet for benzinbil

    Ja, det betaler sig

    Sparer ca. 12.500 kr./år · ladeboks 9.000 kr. · tilbagebetalt ca. 1 år

  3. 3Solceller

    Kan betale sig, men det tager lang tid

    Sparer ca. 5.100 kr./år · investering 80.000 kr. · tilbagebetalt ca. 16 år

  4. 4Batteri til solcellerne

    Ja, det betaler sig

    Sparer ca. 4.400 kr./år · investering 52.000 kr. · tilbagebetalt ca. 12 år

Obs: eltavlen. Et typisk hus plus varmepumpe og/eller 11 kW ladeboks giver ca. 25–28 A pr. fase på en 25 A-hovedsikring.

Ikke regnet med i tilbagebetalingen. Se eltavle-tjekket nedenfor.

Alt sammen

Sparer ca. 30.400 kr. om året i snit

Spænd 19.300 kr.–40.600 kr. · investering 267.000 kr. · tilbagebetalt ca. 9 år

Din elaftale efter planen

Du køber ca. 7.800 kWh strøm om året efter planen, mod ca. 4.000 kWh i dag. Hver 5 øre i tillæg pr. kWh koster dig ca. 390 kr. om året.

Mere om elaftalen

Spotpris, afgifter og nettarif er de samme hos alle elselskaber; forskellen er selskabets eget tillæg og abonnement. I dag koster 5 øre i tillæg ca. 200 kr. om året.

Ca. 47 % af forbruget ligger om natten (kl. 0–6), mod 12 % i dag. Med en spotprisaftale betaler du timeprisen i de timer, du faktisk bruger strømmen.

Solcellerne sender ca. 4.000 kWh om året ud på nettet. Hvad du får for den strøm, afhænger af elselskabet, så sammenlign også de vilkår.

Sammenlign elaftaler →Se EWII Lade El: el til hus og elbil →(annonce)
Sådan er tallene regnet
  • Varmepumpe i stedet for gasfyr: sparer i snit 5.400 kr.–7.400 kr. om året over 15 år. I 2027 ca. 5.900 kr., fordi elafgiften er næsten nul det år.
  • Elbil i stedet for benzinbil: sparer i snit 3.600 kr.–21.100 kr. om året over 15 år. I 2027 ca. 14.500 kr., fordi elafgiften er næsten nul det år. Selve bilen er ikke regnet med, den udskiftes alligevel.
  • Solceller: sparer i snit 4.500 kr.–5.800 kr. om året over 15 år. 6 kWp, ca. 5.700 kWh/år, 29 % bruges i huset. I 2027 ca. 3.900 kr., fordi elafgiften er næsten nul det år. Prisen er før håndværkerfradrag.
  • Batteri til solcellerne: sparer i snit 4.200 kr.–4.500 kr. om året over 15 år. 10 kWh. I 2027 ca. 3.000 kr., fordi elafgiften er næsten nul det år. Prisen er før håndværkerfradrag (ca. 1.200 kr. tilbage i skat af arbejdslønnen). Med en aggregatoraftale (netbalancering) kan det tjene ca. 2.900 kr./år mere efter skat (1.400 kr.–3.900 kr.) ved Energinets priser for 2026, så tilbagebetalt ca. 7 år. Priserne er faldet 60–80 % siden 2024.

Alt sammen: Elbilens besparelse på brændstof er med i tilbagebetalingen. Af elbilen er kun ladeboksen regnet som en investering. Trinene kan ikke bare lægges sammen: varmepumpe og elbil bruger en del af solcellernes strøm, og elafgiften skifter, når huset bliver elopvarmet. I 2027 giver det samlet +2.300 kr./år i forhold til summen af trinene.

Skønnet bygger på typiske tal, ikke på dit forbrug: 4.000 kWh husstandsel om året (Energistyrelsen), varmebehov ud fra areal og byggeår, et 6 kWp solcelleanlæg mod syd med et batteri på 10 kWh og en elbil, der kører 16.000 km om året med 80 % hjemmeladning. Besparelserne er et snit over hele perioden. I 2027 er elafgiften næsten nul, så det år sparer solceller og batteri mindre; fra 2028 ventes den at stige igen. Priserne er dagens markedspriser før håndværkerfradrag, ikke energimærkets. Kilder og satser.

Gør det præcist med dit eget elforbrug

Med dine timetal fra Eloverblik regner vi på det, du faktisk bruger, og på dit netselskabs tariffer. Det tager et par minutter med MitID.

Er der plads i din eltavle?

Skøn uden måledata

En ladeboks på 11 kW trækker alene 16 A pr. fase, og en varmepumpe flere ampere i frostvejr. Her er, hvad det betyder for hovedsikringen.

Ny ladeboks

Hovedsikringens størrelse står på sikringerne i målerskabet eller eltavlen. Er du i tvivl, så spørg Cerius A/S.

  • Huset i dag 4 A
  • Spidsbelastning op til 7 A
  • Varmepumpe 5 A
  • Ladeboks 16 A

Sandsynligvis over sikringen: ca. 25 A–28 A pr. fase på en 25 A-sikring

Hæv til 35 A: ca. 19.125 kr.

Eller billigere: dynamisk lastbalancering, hvor ladeboksen skruer ned, når huset bruger meget: 2.000 kr.–5.500 kr. inkl. montering.

Udgiften til eltavlen er ikke regnet med i tilbagebetalingstiderne.

Ladeboks og strøm til elbilen hos EWII → (annonce)

Zaptec Go-ladeboks til 2.995 kr. med en elaftale til hus og bil (EWII, oktober 2026). Installationen er ikke med. EWII er ét elselskab.

Se udregningen
  • Hæv til 35 A: 10 A × 1.812,50 kr hos Cerius A/S + elektriker ca. 1.000 kr. ≈ 19.125 kr..
  • Husets spidslast er et skøn ud fra årsforbruget med Velanders formel (P = k₁·W + k₂·√W), den klassiske nordiske metode til netdimensionering, med to publicerede sæt konstanter som spænd (Tallberg 2014; Persson m.fl. 2018): ca. 2,8–4,6 kW som timegennemsnit. Med dit eget forbrug fra Eloverblik bruger vi det målte tal.
  • Varmepumpen: 60 W varmetab pr. m² og COP 2,0 i frostvejr (dimensioneringsskøn). Ladeboks: 11 kW = 16 A og 22 kW = 32 A pr. fase. Ampere pr. fase ved 3 × 230 V.
  • Pris pr. ekstra ampere: Cerius A/S, takst 2026. Elektrikerens sikringsskifte er et skøn.

04 · Miljø

Vand, jord og omgivelser

Lav risiko for vand og fugt. BBR har en olietank på adressen. Fra adressen er der ca. 290 m til nærmeste sø og ca. 250 m til nærmeste højspændingsledning.

Vand, kloak & fugt

▾
Vand- & kloakrisikoLav risikoMoræneler · konfidens middel
  • Afløb: Afløb til offentligt kloaksystem (BBR, registreret på grunden).
  • Jordbunden er moræneler (ler) og nedsiver regnvand dårligt, så mere vand bliver på overfladen ved kraftig regn.
  • Der er ingen kælder registreret i BBR. Tilbageløb ved skybrud rammer så gulvafløb i stueplan, hvilket typisk giver mindre skade end i en kælder.

Henter kort & terrændata…

Hvis du vil sikre dig mod vand (estimat)

Med lav risiko er der ikke noget, der peger på et behov. Priserne er til orientering.

Højvandslukke → omfangsdræn

18.000 kr. forventet

5.000 kr.60.000 kr.
Se udregningen

Et områdeskøn ud fra kloaktype (BBR), jordbund (GEUS) og terræn (DHM), ikke en besigtigelse. Kilder: BBR (afløbsforhold: byg031 på bygningen, ellers gru010 på grunden; kælder fra BBR's etager) · GEUS Jordartskort 1:25.000 · Danmarks Højdemodel (DHM, Klimadatastyrelsen).

Olietank i BBR
  • Olietank fra 1976
    Mineralske olieprodukter, under 6.000 l, nedgravet
    Tanken er tømt og afblændet.
    Sløjfet 2017

Omgivelser

Sø
ca. 290 m
Højspændingsledning
ca. 250 m (132-399 kv)
Se kilder

Afstand i luftlinje fra adressepunktet, afrundet til 10 m. Kilde: GeoDanmark (kommunerne og Klimadatastyrelsen) via Datafordeler. Afstandene er ikke en risikovurdering; risikoen for oversvømmelse står i afsnittet "Vand, kloak & fugt".

05 · Køb & finansiering

Skal du købe huset?

Det, du bør have styr på, før du byder, lån og tilskud, og hvad du kan gøre nu.

Annonce

Skal du købe huset?

Få en byggesagkyndig til at gennemgå huset, før du byder. Tilstandsrapporten fra sælger dækker ikke alt, og en ejerskifteforsikring dækker ikke de skader, der allerede står i rapporten. Få også købsaftalen gennemgået, før du skriver under.

Få en byggesagkyndig til at gennemgå huset før handlen

Få 3 tilbud på en byggesagkyndig →

Annonce · via 3byggetilbud.dk

Sammenlign hus- og ejerskifteforsikring →

Når du flytter ind:Boligalarm fra VerisureBredbånd fra Hiper

Sammenlign med de andre huse, du overvejer

Anbefalede handlinger

  • Vinduerne nærmer sig forventet levetid. Overvej udskiftning til energiruder.Få 3 tilbud på nye vinduer → (annonce)Vi har anslået 50.000 kr.–110.000 kr. for dette hus.
  • Boligen ligger i et fjernvarmeområde, og fjernvarme er typisk den enkleste konvertering.

Finansiering & tilskud

▾

Energimærke D opfylder label-kravet (D–G) for energilån og tilskud

Gyldigt til 2027-03-24, hvilket giver adgang til bankernes energilån, Varmepumpepuljen og Energirenoveringspuljen. Banken vurderer altid selv økonomien.

Næste skridt

Rapporten er vejledende. Banker kræver bindende tilbud fra et CVR-registreret firma. Indhent 2–3 tilbud på de valgte tiltag, og søg puljetilskud før arbejdet påbegyndes (begge dele er krav).

Gem og sammenlign

Tag rapporten med, eller sæt huset op mod andre, du overvejer.

Hent som PDF

Rapporten er vejledende og bygger på offentligt tilgængelige data samt branchepriser. Den erstatter ikke en professionel byggeteknisk vurdering. Genereret 23.10.2026. Ejer du boligen og ønsker siden fjernet fra søgemaskiner? Skriv til os, så udelader vi den fra søgeresultater.