boligomkostninger.dk

Kirkebakken 12, 4621 Gadstrup

Boligfakta

Byggeår
1972
Boligareal
181 m²
Tag
Eternit (fibercement)
Energimærke
A2010 (2026)
Alle oplysninger om huset
Varme
Varmepumpe
Grund
808 m²

Markedsskøn

4.100.000 kr.

3.550.000 kr.–4.275.000 kr. · Finans Danmark, 2026K1

Off. vurdering (2024)

3.541.000 kr.

Kort om huset

Kirkebakken 12 er bygget i 1972 og har 181 m² bolig på en grund på 808 m². Ifølge BBR har huset en kælder på 45 m². På Kirkebakken har vi 69 huse med i oversigten, bygget mellem 1780 og 1977. 51 af dem har eternittag. I Roskilde har 31 % af de 19.957 huse i oversigten eternittag. Hverken BBR eller energimærket oplyser, hvornår taget sidst blev lagt om. Huset opvarmes med varmepumpe. Varmen er registreret ændret i 2023. Energimærket fra 2026 er A2010, med et beregnet energiforbrug på 10.900 kWh om året. Afløbet er i BBR registreret som „Afløb til offentligt kloaksystem“. Fra adressen er der ca. 270 m til nærmeste vandløb.

Kilder: BBR, Matriklen, Plandata, Energistyrelsens energimærker og GeoDanmark. Gade- og kommunetal er fra de huse, vi har rapporter for.

Boligtype
Enfamiliehus
Kommune
Roskilde
Region
Region Sjælland
Kælder
45 m²
Ydervægge
Mursten
Afløb
Afløb til offentligt kloaksystem
Olietank
Ingen i BBR
Solceller
Ingen i BBR

Varmeformen er hentet fra energimærket, fordi BBR's oplysning er ældre eller mangler.

Afløbet er registreret på grunden i BBR, ikke på selve bygningen.

Registrerede bygningsændringer
  • 2023 · Varmeform: Naturgas → Varmepumpe

Kilde: BBR. Byggesagsår er fuldførelses-/ibrugtagningsår; feltændringer (fx tag og varme) er registreringsdatoer, ikke nødvendigvis udførelsesdatoer: BBR gemmer ingen udførelsesdato for arbejde uden byggesag.

Forventet budget for vedligehold og renovering de næste 5 år

294.000 kr.

211.000 kr.380.000 kr.

Næste 10 år: 441.000 kr. (319.000 – 564.000 kr.)

Største post i budgettet

Nyt tag inkl. asbestsanering

401.000 – 670.000 kr.

Nyt tag 230.000 – 465.000 kr. og asbestsanering 122.000 – 253.000 kr. Budgettet regner med, hvor sandsynligt jobbet er inden for 5 år. Her er prisen for hele jobbet.

Få 3 tilbud på nyt tag inkl. asbestsanering →

Gratis og uforpligtende · 3 tilbud fra lokale firmaer

Annonce · via 3byggetilbud.dk

Hvad vil du se nærmere på?

Værd at vide før du køber4 forhold i offentlige data · 2 at tjekke
  • TjekAsbest registreret i BBR
  • TjekHøj radon-sandsynlighed i området (53% af målte huse)
  • InfoModerat vand- & kloakrisiko i området
  • InfoForsyningsforbud i området (mod el)

02 · Vedligehold & renovering

Hvad skal der laves de næste år?

Tagudskiftning og vinduer er de sandsynlige poster. Budget over 15 år: ca. 524.000 kr.

Forventede udgifter

Større poster & risiko over tid

  • Tagudskiftning (inkl. asbestsanering)538.000 kr.

    Risiko 5 år: 49,9% · Risiko 10 år: 75,6% · Risiko 15 år: 88,3%

  • Vinduer120.000 kr.

    Risiko 5 år: 3,8% · Risiko 10 år: 11,0% · Risiko 15 år: 23,2%

  • Radonsikring (radonsug)40.000 kr.

    Risiko 5 år: 52,7% · Risiko 10 år: 52,7% · Risiko 15 år: 52,7%

  • Risikovægtet budget

    5 år: 294.000 kr.10 år: 441.000 kr.15 år: 524.000 kr.
Se forbehold

Værd at undersøge

  • Radon: 53 % af de målte huse i området ligger over WHO's grænse på 100 Bq/m³ (BUILD 2022), så et radonsug (15.000–75.000 kr.) er med i budgettet med den sandsynlighed. Få lavet en radonmåling først (300–1.000 kr., 2–3 måneder i fyringssæsonen). Ligger den mellem 100 og 200 Bq/m³, er bedre ventilation og tætning af revner ofte nok; over 200 Bq/m³ er et radonsug typisk løsningen (Dansk Radonforening).

Estimatet er sandsynlighedsvægtet forventet vedligehold over 15 år, ikke en forudsigelse. Enkeltprojekter kan koste mere eller mindre.

Tagudskiftning inkl. asbestsanering

Sikkerhed: Mellem▾

Samlet tagprojekt (nyt tag + asbestsanering)

538.000 kr. forventet

401.000 kr.670.000 kr.

76% sandsynligt inden for 10 år. Taget har nået sin forventede levetid.

Se udregningen

Ét projekt: tag 230.000 – 465.000 kr. + asbestsanering 122.000 – 253.000 kr..

  • Estimeret tagareal: 303 m² (BBR's bebyggede areal 195 m² × 1,3 (typisk taghældning) × 1,08 (udhæng))
  • Estimeret tagalder: 54 år

Asbestholdigt eternittag er den oprindelige tagbelægning, så alderen følger byggeåret. Tagarealet er beregnet ud fra tagets omrids målt i GeoDanmarks kortdata (inkl. udhæng) og en standard taghældning.

Asbest

Sikkerhed: Høj▾
BBR-registreringAsbest registreretI: tag

Oplysning fra BBR, ikke et skøn. En materialeprøve er den endelige afklaring.

Se begrundelsen
  • BBR angiver tagdækningen som fibercement MED asbest (byg033, kode 3). Det er registreret, ikke et skøn.

Resten af huset: asbest blev brugt i byggematerialer fra omkring 1900 til 1990, mest i 1930'erne til 1970'erne. I et hus fra 1972 kan der også være asbest i fx vinylgulve, fugemasse, fliseklæb, rørisolering og eternitplader i facade eller lofter. Vurderingen ovenfor gælder kun taget. Kilde: Arbejdstilsynet.

Asbestsanering (estimat)

Saneringen (~122.000 – 253.000 kr.) indgår i tagprojektet på i alt 401.000 – 670.000 kr.

Se udregningen

Estimatet dækker udvendig sanering af ikke-støvende tagplader.

Vinduer

Sikkerhed: Høj▾

Udskiftning til energiruder

120.000 kr. forventet

75.000 kr.165.000 kr.

11% sandsynligt inden for 10 år.

Se udregningen

Nuværende ruder: 2-lags energirude (nyere) (U≈1,47), oplyst i energimærket.

  • Estimeret vinduesareal: 33 m² (~23 vinduer)
  • Estimeret alder: 18 år

Vinduesareal er estimeret til ca. 33 m² ud fra boligarealet (≈18 %). Vinduernes alder er vurderet ud fra energimærkets U-værdi (1.47) ≈ 2008, ikke ud fra byggeåret.

Opvarmning & konvertering

▾

Boligen har allerede en varmepumpe — lav-CO₂ opvarmning.

03 · Regn på dit hus

Hvad kan betale sig her?

Huset har allerede varmepumpe ifølge BBR. Hvad kan betale sig for netop dette hus, og hvad kan eltavlen klare?

Tagareal 303 m² er målt på husets eget tag. Skal garage, carport eller udhus have nyt tag med?

Vælg en pakke, eller sæt det sammen selv.

Nuværende energiudgift ved valgte priser: 8.500 kr./år (energimærkets beregnede tal).

Elopvarmet bolig: udgiften er regnet af det el, boligen køber ifølge energimærket (primærenergi ÷ 1,9 ≈ 3.526 kWh/år) , ikke af det samlede varmebehov, som varmeanlægget leverer med højere virkningsgrad.

Typisk faktisk forbrug for et A2010-mærket hus med dette beregnede tal: ca. 10.600 kr./år (SBi 2016:09).

Dit valg

Vælg en pakke eller et tiltag for at se regnestykket.

Sådan er tallene regnet

Hent dit scenarie som PDF

Dateret, med dine tiltag og prisforudsætninger, klar til bank eller håndværkertilbud.

Hent som PDF ↓

Forventet boligværdi med tiltag

Vurdering nu 4.100.000 kr.

Husets energi i dag (energimærket)

Energi i dag

Beregnet energibehov
10.900 kWh/år
Typisk forbrug
32.580 kWh/år (~180 kWh/m²)
Heraf el købt
3.526 kWh/år
CO₂-udledning
0,42 ton/år

De to kWh-tal er to forskellige bud på det samme. Beregnet energibehov er energimærkets tal under standardforhold (20° i alle rum, en gennemsnitsfamilie), så boliger kan sammenlignes retfærdigt. Typisk forbrug er, hvad huse af denne størrelse og årgang i snit måler (Energistyrelsen). Her er det typiske forbrug højest: energimærkets beregning for netop dette hus ligger under, hvad huse fra samme årgang i snit bruger. Vil du budgettere, så brug spændet mellem de to. Du kan også skrive husets eget forbrug ind under “Avancerede indstillinger” i “Regn på dit hus”.

Muligt at spare i alt
op til 12% lavere energiforbrug hvis alle energimærkets forslag udføres

Gør tallene til dine egne

Præcision: Middel

  • BBR og energimærket
  • Dit tag: standardanlæg nu
  • Dit elforbrug: typisk forbrug nu

Dit solcelleanlæg

6 kWp mod syd · batteri 10 kWh

Standardanlæg, ikke målt på dit tag. Placér panelerne i 3D for dit eget tag.

BatteriBatteri:

Beregningerne i rapporten og PDF'en bruger anlægget her.

Dit eget elforbrug

Typisk forbrug

Beregningen bruger et typisk forbrug. Med dine timetal ser du, hvad varmepumpe, elbil og batteri betyder for netop din regning.

Gratis via Eloverblik · ca. 2 minutter

Avancerede indstillingerVarmeudgift, energipriser, prisstigning, SCOP

kr./år

Forventet årlig prisstigning

Beregningen er i 2026-priser. Energistyrelsen forventer en omtrent flad elpris. Gas og olie stiger fra 2028 med EU's CO₂-kvoter (ETS2). Forventer du andre prisstigninger, kan du sætte dem her.

Din boligs kurve følger el-stigningen (varmekilde: varmepumpe).

Energimængder (kWh) fra energimærket; priserne er redigerbare skøn.

Trin for trin: sådan er tallene regnet

Beregner et hurtigt skøn for huset …

Gør det præcist med dit eget elforbrug

Med dine timetal fra Eloverblik regner vi på det, du faktisk bruger, og på dit netselskabs tariffer. Det tager et par minutter med MitID.

Er der plads i din eltavle?

Skøn uden måledata

En ladeboks på 11 kW trækker alene 16 A pr. fase, og en varmepumpe flere ampere i frostvejr. Her er, hvad det betyder for hovedsikringen.

Ny ladeboks

Hovedsikringens størrelse står på sikringerne i målerskabet eller eltavlen. Er du i tvivl, så spørg Radius Elnet A/S.

  • Huset i dag 4 A
  • Spidsbelastning op til 7 A
  • Ladeboks 16 A

Tæt på grænsen: ca. 20 A–23 A pr. fase på en 25 A-sikring

Buffer: dynamisk lastbalancering, hvor ladeboksen skruer ned, når huset bruger meget: 2.000 kr.–5.500 kr. inkl. montering.

Udgiften til eltavlen er ikke regnet med i tilbagebetalingstiderne.

Ladeboks og strøm til elbilen hos EWII → (annonce)

Zaptec Go-ladeboks til 2.995 kr. med en elaftale til hus og bil (EWII, oktober 2026). Installationen er ikke med. EWII er ét elselskab.

Se udregningen
  • Husets spidslast er et skøn ud fra årsforbruget med Velanders formel (P = k₁·W + k₂·√W), den klassiske nordiske metode til netdimensionering, med to publicerede sæt konstanter som spænd (Tallberg 2014; Persson m.fl. 2018): ca. 2,8–4,6 kW som timegennemsnit. Med dit eget forbrug fra Eloverblik bruger vi det målte tal.
  • Varmepumpen: 60 W varmetab pr. m² og COP 2,0 i frostvejr (dimensioneringsskøn). Ladeboks: 11 kW = 16 A og 22 kW = 32 A pr. fase. Ampere pr. fase ved 3 × 230 V.
  • Pris pr. ekstra ampere: Radius Elnet A/S, takst 2026. Elektrikerens sikringsskifte er et skøn.

04 · Miljø

Vand, jord og omgivelser

Middel risiko for vand og fugt. Fra adressen er der ca. 270 m til nærmeste vandløb.

Vand, kloak & fugt

▾
Vand- & kloakrisikoMellem risikoMoræneler · konfidens middel
  • Huset har kælder (45 m², BBR). Det er i kælderen, at tilbageløb fra kloakken og højt grundvand gør skade, og der er tegn på netop det her.
  • Afløb: Afløb til offentligt kloaksystem (BBR, registreret på grunden).
  • Jordbunden er moræneler (ler) og nedsiver regnvand dårligt, så mere vand bliver på overfladen ved kraftig regn.

Henter kort & terrændata…

Sikring mod vand (estimat)

Højvandslukke → omfangsdræn

18.000 kr. forventet

5.000 kr.60.000 kr.
Se udregningen

Et områdeskøn ud fra kloaktype (BBR), jordbund (GEUS) og terræn (DHM), ikke en besigtigelse. Kilder: BBR (afløbsforhold: byg031 på bygningen, ellers gru010 på grunden; kælder fra BBR's etager) · GEUS Jordartskort 1:25.000 · Danmarks Højdemodel (DHM, Klimadatastyrelsen).

Omgivelser

Vandløb
ca. 270 m
Se kilder

Afstand i luftlinje fra adressepunktet, afrundet til 10 m. Kilde: GeoDanmark (kommunerne og Klimadatastyrelsen) via Datafordeler. Afstandene er ikke en risikovurdering; risikoen for oversvømmelse står i afsnittet "Vand, kloak & fugt".

05 · Køb & finansiering

Skal du købe huset?

Det, du bør have styr på, før du byder, lån og tilskud, og hvad du kan gøre nu.

Annonce

Skal du købe huset?

Rapporten peger på asbest, tagets restlevetid, radon, fugt/kloak. Få en byggesagkyndig til at se på netop det, før du byder. Tilstandsrapporten fra sælger dækker ikke alt, og en ejerskifteforsikring dækker ikke de skader, der allerede står i rapporten. Få også købsaftalen gennemgået, før du skriver under.

Få en byggesagkyndig til at gennemgå huset før handlen

Få 3 tilbud på en byggesagkyndig →

Annonce · via 3byggetilbud.dk

Sammenlign hus- og ejerskifteforsikring →

Når du flytter ind:Boligalarm fra VerisureBredbånd fra Hiper

Sammenlign med de andre huse, du overvejer

Anbefalede handlinger

  • Få en tagprofessionel til at vurdere taget. Det har passeret sin forventede levetid.Få 3 tilbud på nyt tag inkl. asbestsanering → (annonce)Vi har anslået 401.000 kr.–670.000 kr. for dette hus: nyt tag 230.000 kr.–465.000 kr. og asbestsanering 122.000 kr.–253.000 kr.
  • Få taget undersøgt for asbest af en autoriseret rådgiver før renovering eller boring i taget.
  • Radon: 53% af målte huse i området ligger over WHO-grænsen. Få lavet en radonmåling, før du planlægger gulv- eller kælderarbejde.

Finansiering & tilskud

▾

Energimærke A2010 er for godt til energilåns-produkterne

Energilån og puljer er målrettet mærke D–G. Renovering finansieres i stedet som almindeligt bolig-/realkreditlån.

Næste skridt

Rapporten er vejledende. Banker kræver bindende tilbud fra et CVR-registreret firma. Indhent 2–3 tilbud på de valgte tiltag, og søg puljetilskud før arbejdet påbegyndes (begge dele er krav).

Gem og sammenlign

Tag rapporten med, eller sæt huset op mod andre, du overvejer.

Hent som PDF

Rapporten er vejledende og bygger på offentligt tilgængelige data samt branchepriser. Den erstatter ikke en professionel byggeteknisk vurdering. Genereret 23.10.2026. Ejer du boligen og ønsker siden fjernet fra søgemaskiner? Skriv til os, så udelader vi den fra søgeresultater.