boligomkostninger.dk

Kong Valdemars Vej 33, 4000 Roskilde

Boligfakta

Byggeår
1952
Boligareal
208 m²
Tag
Tegl
Energimærke
D (2009)
Alle oplysninger om huset
Varme
Fjernvarme
Grund
1.334 m²

Markedsskøn

6.375.000 kr.

4.000.000 kr.–7.300.000 kr. · Finans Danmark, 2026K1

Off. vurdering (2020)

4.000.000 kr.

Kort om huset

Kong Valdemars Vej 33 er bygget i 1952 og har 208 m² bolig på en grund på 1.334 m². Ifølge BBR har huset en kælder på 82 m². På Kong Valdemars Vej har vi 55 huse med i oversigten, bygget mellem 1913 og 2017. 50 af dem har tegltag. I Roskilde har 29 % af de 19.957 huse i oversigten tegltag. Taget er ca. 53 år gammelt efter den seneste registrerede renovering. Huset opvarmes med fjernvarme. Der er tilslutningspligt til den kollektive varmeforsyning. Energimærket fra 2009 er D. Afløbet er i BBR registreret som „Afløb til offentligt kloaksystem“. Fra adressen er der ca. 760 m til kysten, ca. 180 m til nærmeste sø og ca. 70 m til nærmeste vandløb.

Kilder: BBR, Matriklen, Plandata, Energistyrelsens energimærker og GeoDanmark. Gade- og kommunetal er fra de huse, vi har rapporter for.

Boligtype
Enfamiliehus
Kommune
Roskilde
Region
Region Sjælland
Kælder
82 m²
Udnyttet tagetage
59 m²
Ydervægge
Mursten
Afløb
Afløb til offentligt kloaksystem
Olietank
Ingen i BBR
Solceller
Ingen i BBR

Afløbet er registreret på grunden i BBR, ikke på selve bygningen.

Forventet budget for vedligehold og renovering de næste 5 år

82.000 kr.

48.000 kr.123.000 kr.

Næste 10 år: 142.000 kr. (87.000 – 205.000 kr.)

Største post i budgettet

Nye vinduer

85.000 – 190.000 kr.

Budgettet regner med, hvor sandsynligt jobbet er inden for 5 år. Her er prisen for hele jobbet.

Få 3 tilbud på nye vinduer →

Gratis og uforpligtende · 3 tilbud fra lokale firmaer

Annonce · via 3byggetilbud.dk

Hvad vil du se nærmere på?

Værd at vide før du køber4 forhold i offentlige data · 1 at tjekke
  • TjekHøj radon-sandsynlighed i området (53% af målte huse)
  • InfoModerat vand- & kloakrisiko i området
  • InfoForsyningsforbud i området (mod el)
  • InfoTilslutningspligt til kollektiv forsyning

02 · Vedligehold & renovering

Hvad skal der laves de næste år?

Vinduer og tagudskiftning er de sandsynlige poster. Budget over 15 år: ca. 195.000 kr.

Forventede udgifter

Større poster & risiko over tid

  • Tagudskiftning350.000 kr.

    Risiko 5 år: 5,0% · Risiko 10 år: 11,5% · Risiko 15 år: 19,5%

  • Vinduer135.000 kr.

    Risiko 5 år: 32,2% · Risiko 10 år: 59,7% · Risiko 15 år: 78,3%

  • Radonsikring (radonsug)40.000 kr.

    Risiko 5 år: 52,7% · Risiko 10 år: 52,7% · Risiko 15 år: 52,7%

  • Risikovægtet budget

    5 år: 82.000 kr.10 år: 142.000 kr.15 år: 195.000 kr.
Se forbehold

Værd at undersøge

  • Radon: 53 % af de målte huse i området ligger over WHO's grænse på 100 Bq/m³ (BUILD 2022), så et radonsug (15.000–75.000 kr.) er med i budgettet med den sandsynlighed. Få lavet en radonmåling først (300–1.000 kr., 2–3 måneder i fyringssæsonen). Ligger den mellem 100 og 200 Bq/m³, er bedre ventilation og tætning af revner ofte nok; over 200 Bq/m³ er et radonsug typisk løsningen (Dansk Radonforening).

Estimatet er sandsynlighedsvægtet forventet vedligehold over 15 år, ikke en forudsigelse. Enkeltprojekter kan koste mere eller mindre.

Tagudskiftning

Sikkerhed: Mellem▾

350.000 kr. forventet

250.000 kr.450.000 kr.

12% sandsynligt inden for 10 år. Ca. 27 år tilbage af den forventede levetid.

Se udregningen
  • Estimeret tagareal: 221 m² (BBR's bebyggede areal 149 m² × 1,3 (typisk taghældning) × 1,08 (udhæng))
  • Estimeret tagalder: 53 år

Tagets alder følger seneste registrerede renovering. Tagarealet er beregnet ud fra tagets omrids målt i GeoDanmarks kortdata (inkl. udhæng) og en målt taghældning på ca. 38° (Danmarks Højdemodel).

Asbest

Sikkerhed: Mellem▾
Sandsynlighed for asbest i taget15%Lav risiko

Et skøn over sandsynligheden, ikke en konstatering af asbest.

Se begrundelsen
  • Byggeår 1952 (Højdepunkt for asbestbrug)
  • Tagdækningen (tegl) er ikke asbestholdig. Der er kun en lille restrisiko for asbest i undertaget.

Resten af huset: asbest blev brugt i byggematerialer fra omkring 1900 til 1990, mest i 1930'erne til 1970'erne. I et hus fra 1952 kan der også være asbest i fx vinylgulve, fugemasse, fliseklæb, rørisolering og eternitplader i facade eller lofter. Det er ikke med i procenten ovenfor. Kilde: Arbejdstilsynet.

Vinduer

Sikkerhed: Høj▾

Udskiftning til energiruder

135.000 kr. forventet

85.000 kr.190.000 kr.

60% sandsynligt inden for 10 år.

Se udregningen

Nuværende ruder: 2-lags termorude (U≈2,52), oplyst i energimærket.

  • Estimeret vinduesareal: 37 m² (~27 vinduer)
  • Estimeret alder: 38 år

Vinduesareal er estimeret til ca. 37 m² ud fra boligarealet (≈18 %). Vinduernes alder er vurderet ud fra energimærkets U-værdi (2.52) ≈ 1988, ikke ud fra byggeåret.

Opvarmning & konvertering

▾

Boligen har allerede fjernvarme, så en konvertering er ikke nødvendig.

Se udregningen

Forsyningsområde: FORS Varme Roskilde A/S.

03 · Regn på dit hus

Hvad kan betale sig her?

Adressen har tilslutningspligt til fjernvarme (Plandata), så en varmepumpe er ikke med som mulighed. Hvad kan betale sig for netop dette hus, og hvad kan eltavlen klare?

Tagareal 221 m² er målt på husets eget tag. Skal garage, carport eller udhus have nyt tag med?

Vælg en pakke, eller sæt det sammen selv.

Nuværende energiudgift ved valgte priser: 33.600 kr./år (typisk målt forbrug for D-mærkede huse, SBi).

Reelt spænd for D-mærkede huse: 17.600 kr.–49.500 kr./år (SBi 2016:09, ±1 std.afv.).

Dit valg

Vælg en pakke eller et tiltag for at se regnestykket.

Sådan er tallene regnet

Udgiften er et estimat med spænd. Bruger huset reelt 17.629 kr.–49.486 kr./år, ligger tilbagebetalingen ca. mellem 1 og 0 år . Indtast husets faktiske forbrug ovenfor for et præcist tal.

Hent dit scenarie som PDF

Dateret, med dine tiltag og prisforudsætninger, klar til bank eller håndværkertilbud.

Hent som PDF ↓

Forventet boligværdi med tiltag

Vurdering nu 6.375.000 kr.

Gør tallene til dine egne

Præcision: Middel

  • BBR og energimærket
  • Dit tag: standardanlæg nu
  • Dit elforbrug: typisk forbrug nu

Dit solcelleanlæg

6 kWp mod syd · batteri 10 kWh

Standardanlæg, ikke målt på dit tag. Placér panelerne i 3D for dit eget tag.

BatteriBatteri:

Beregningerne i rapporten og PDF'en bruger anlægget her.

Dit eget elforbrug

Typisk forbrug

Beregningen bruger et typisk forbrug. Med dine timetal ser du, hvad varmepumpe, elbil og batteri betyder for netop din regning.

Gratis via Eloverblik · ca. 2 minutter

Avancerede indstillingerVarmeudgift, energipriser, prisstigning, SCOP

kr./år

Forventet årlig prisstigning

Beregningen er i 2026-priser. Energistyrelsen forventer en omtrent flad elpris. Gas og olie stiger fra 2028 med EU's CO₂-kvoter (ETS2). Forventer du andre prisstigninger, kan du sætte dem her.

Din boligs kurve følger brændsels-stigningen (varmekilde: fjernvarme).

Energimængder (kWh) fra energimærket; priserne er redigerbare skøn.

Trin for trin: sådan er tallene regnet

Beregner et hurtigt skøn for huset …

Gør det præcist med dit eget elforbrug

Med dine timetal fra Eloverblik regner vi på det, du faktisk bruger, og på dit netselskabs tariffer. Det tager et par minutter med MitID.

Er der plads i din eltavle?

Skøn uden måledata

En ladeboks på 11 kW trækker alene 16 A pr. fase, og en varmepumpe flere ampere i frostvejr. Her er, hvad det betyder for hovedsikringen.

Ny ladeboks

Hovedsikringens størrelse står på sikringerne i målerskabet eller eltavlen. Er du i tvivl, så spørg Cerius A/S.

  • Huset i dag 4 A
  • Spidsbelastning op til 7 A
  • Ladeboks 16 A

Tæt på grænsen: ca. 20 A–23 A pr. fase på en 25 A-sikring

Buffer: dynamisk lastbalancering, hvor ladeboksen skruer ned, når huset bruger meget: 2.000 kr.–5.500 kr. inkl. montering.

Udgiften til eltavlen er ikke regnet med i tilbagebetalingstiderne.

Ladeboks og strøm til elbilen hos EWII → (annonce)

Zaptec Go-ladeboks til 2.995 kr. med en elaftale til hus og bil (EWII, oktober 2026). Installationen er ikke med. EWII er ét elselskab.

Se udregningen
  • Husets spidslast er et skøn ud fra årsforbruget med Velanders formel (P = k₁·W + k₂·√W), den klassiske nordiske metode til netdimensionering, med to publicerede sæt konstanter som spænd (Tallberg 2014; Persson m.fl. 2018): ca. 2,8–4,6 kW som timegennemsnit. Med dit eget forbrug fra Eloverblik bruger vi det målte tal.
  • Varmepumpen: 60 W varmetab pr. m² og COP 2,0 i frostvejr (dimensioneringsskøn). Ladeboks: 11 kW = 16 A og 22 kW = 32 A pr. fase. Ampere pr. fase ved 3 × 230 V.
  • Pris pr. ekstra ampere: Cerius A/S, takst 2026. Elektrikerens sikringsskifte er et skøn.

Energimærke & forbedringsforslag

▾
D

Energimærke D · udarbejdet 22. juli 2009 · gyldigt til 22. juli 2019 (udløbet)

Kilde: Energistyrelsens energimærkning (EMO), certificeret energikonsulent.

Inspiceret tilstand

Vinduer U-værdi
2.52 W/m²K
Loft/tag U-værdi
0.43 W/m²K

Energimærket indeholder ingen registrerede forbedringsforslag.

Investeringsbeløb er energikonsulentens vurdering for netop denne bolig.

Energimærke

Få 3 tilbud på energimærke →

Annonce · via 3byggetilbud.dk

04 · Miljø

Vand, jord og omgivelser

Middel risiko for vand og fugt. Fra adressen er der ca. 760 m til kysten, ca. 180 m til nærmeste sø og ca. 70 m til nærmeste vandløb.

Vand, kloak & fugt

▾
Vand- & kloakrisikoMellem risikoMoræneler · konfidens middel
  • Huset har kælder (82 m², BBR). Det er i kælderen, at tilbageløb fra kloakken og højt grundvand gør skade, og der er tegn på netop det her.
  • Afløb: Afløb til offentligt kloaksystem (BBR, registreret på grunden).
  • Jordbunden er moræneler (ler) og nedsiver regnvand dårligt, så mere vand bliver på overfladen ved kraftig regn.

Henter kort & terrændata…

Sikring mod vand (estimat)

Højvandslukke → omfangsdræn

18.000 kr. forventet

5.000 kr.60.000 kr.
Se udregningen

Et områdeskøn ud fra kloaktype (BBR), jordbund (GEUS) og terræn (DHM), ikke en besigtigelse. Kilder: BBR (afløbsforhold: byg031 på bygningen, ellers gru010 på grunden; kælder fra BBR's etager) · GEUS Jordartskort 1:25.000 · Danmarks Højdemodel (DHM, Klimadatastyrelsen).

Omgivelser

Kyst
ca. 760 m
Sø
ca. 180 m
Vandløb
ca. 70 m
Se kilder

Afstand i luftlinje fra adressepunktet, afrundet til 10 m. Kilde: GeoDanmark (kommunerne og Klimadatastyrelsen) via Datafordeler. Afstandene er ikke en risikovurdering; risikoen for oversvømmelse står i afsnittet "Vand, kloak & fugt".

05 · Køb & finansiering

Skal du købe huset?

Det, du bør have styr på, før du byder, lån og tilskud, og hvad du kan gøre nu.

Annonce

Skal du købe huset?

Rapporten peger på radon, fugt/kloak. Få en byggesagkyndig til at se på netop det, før du byder. Tilstandsrapporten fra sælger dækker ikke alt, og en ejerskifteforsikring dækker ikke de skader, der allerede står i rapporten. Få også købsaftalen gennemgået, før du skriver under.

Få en byggesagkyndig til at gennemgå huset før handlen

Få 3 tilbud på en byggesagkyndig →

Annonce · via 3byggetilbud.dk

Sammenlign hus- og ejerskifteforsikring →

Når du flytter ind:Boligalarm fra VerisureBredbånd fra Hiper

Sammenlign med de andre huse, du overvejer

Anbefalede handlinger

  • Vinduerne nærmer sig forventet levetid. Overvej udskiftning til energiruder.Få 3 tilbud på nye vinduer → (annonce)Vi har anslået 85.000 kr.–190.000 kr. for dette hus.
  • Radon: 53% af målte huse i området ligger over WHO-grænsen. Få lavet en radonmåling, før du planlægger gulv- eller kælderarbejde.

Finansiering & tilskud

▾

Energimærket (D) er udløbet (2019-07-22) og skal fornyes før tilskud og energilån

Et nyt mærke koster højst 7.226 kr inkl. alt (Energistyrelsens maksimalpris 2026).

Næste skridt

Rapporten er vejledende. Banker kræver bindende tilbud fra et CVR-registreret firma. Indhent 2–3 tilbud på de valgte tiltag, og søg puljetilskud før arbejdet påbegyndes (begge dele er krav).

Gem og sammenlign

Tag rapporten med, eller sæt huset op mod andre, du overvejer.

Hent som PDF

Rapporten er vejledende og bygger på offentligt tilgængelige data samt branchepriser. Den erstatter ikke en professionel byggeteknisk vurdering. Genereret 23.10.2026. Ejer du boligen og ønsker siden fjernet fra søgemaskiner? Skriv til os, så udelader vi den fra søgeresultater.